10月24日，港股市场出现大跌，截至收盘恒生指数跌幅6.36%，报15180.69点；恒生科技指数收跌9.65%，报2801.99点。跌幅靠前的成分股中，龙湖集团跌15.08%、阿里健康跌14.85%、美团-W跌14.83%、碧桂园服务跌14.21%，龙湖和碧桂园两家，皆为经营相对稳定的示范性房地产企业。

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除了龙湖和碧桂园，地产板块中，北京建设跌幅13.89%、上置集团跌幅12.50%、旭辉控股集团跌幅12.28%、远洋集团跌幅10.81%、中骏集团控股跌幅9.28%、华润置地跌幅8.99%、越秀地产跌幅8.74%、时代中国控股跌幅8.57%。

此外，合景泰富集团、建业地产、龙光集团、新城发展、雅居乐集团、保利置业集团、祥生控股集团、美的置业、正荣地产、禹洲集团等房企股价跌幅均超过5%。物业管理板块也受到影响，其中方圆生活服务跌幅达31.91%，旭辉永升服务跌幅15.57%。

受板块行情影响，许多房企股价已然“破净”，股票价格低于每股净资产，部分示范性民营房企也未能避免。比如龙湖集团目前市净率为0.71、美的置业市净率为0.30，此外旭辉控股集团市净率0.09、碧桂园示净率0.14，相当于股价较净资产打了约一折。

对房地产板块当下估值问题，天风证券认为，行业信用的修复取决于：行业景气度回升，销售回款仍是现金流进项的最主要科目；再融资预期的改善，中债增信发债之后，期待更强的信用支持手段出现；房企加速资产转让等自救手段；保交付加速项目层面的债务重组和破产重整。

国家统计局最新发布的数据显示，今年1-9月，全国商品房销售面积约10.14亿平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积同比下降25.7%；商品房销售额约9.94万亿元，同比下降26.3%，其中住宅销售额同比下降28.6%。

中指研究院解读称，9月各地政策优化节奏较7、8月明显加快，叠加房企推盘节奏和营销力度加大，市场活跃度有所改善，9月单月商品房销售面积和金额环比均增长，同比降幅收窄，降幅较8月分别收窄6.4和5.7个百分点。

此外，进入10月以来，多地跟进房贷新政，十余城降低首套商贷利率下限至4%以下，有利于降低购房成本，促进置业需求入市。当前，政策效果已有显现，根据中指数据，10月国庆假期后的两周，重点城市新房成交面积环比持续增长，同比降幅收窄。

该研究院认为，短期内各地优化政策的节奏有望持续，政策效果或进一步显现，叠加去年同期高基数效应减弱，全国商品房销售规模同比降幅有望延续收窄态势，市场情绪或进一步修复。四季度疫情仍是影响市场恢复节奏的关键因素。

融资端的积极信号也在隐现。自8月以来，“中债增”已经支持龙湖集团、新城控股、美的置业、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等6家民营房企发行8只债券。目前新城、龙湖、旭辉、碧桂园计划再度发行“中债增”担保境内票据，民企或迎来第二轮增信融资。

平安证券认为，当前地产行业困局的核心问题，仍在于各方信心不足。未来解决行业流动性问题的关键仍在于楼市回暖，经营端现金流的改善，带动资产负债表和房企信用修复，进而带动融资端现金流的改善。行业良性循环的形成，仍需要政策端发力。

关键词： 恒生指数