上海市内的大宗交易再增一笔。12月22日，上海市“活化石”地标建筑德邻公寓拍卖成功，上市公司尤安设计（300983.SH）以约5.05亿元的总价竞得。

这是德邻公寓第二次被司法拍卖，共有7000余人次围观。11月初，德邻公寓被江苏徐州中级法院挂上司法拍卖平台，吸引了1.8万余次围观，以5.6亿元的起拍价进行首次拍卖，但因无人报名参拍而流拍。此次则降价5600万再次竞拍，终得买家。

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评估报告显示，德邻公寓建筑面积约15573平方米，土地类型为商业以及办公，其中商业使用年限为2006年2月23日至2046年2月22日，办公为2006年2月23日至2056年2月22日。该公寓原为5层钢筋混凝土结构，建国后加建一层。

公开信息显示，德邻公寓由英国五和洋行著名设计师设计，是解放前上海第一批白领的居住区；也曾是上海久负盛名的外籍精英公寓，汇聚来自世界各地的商业名流；亦曾有张恨水、张友鸾、陈占元等文化界名人居住于此，巴金、郁达夫、叶圣陶等文人骚客往来其间。

2005年，因独特的历史价值及设计风格，德邻公寓被上海市人民政府评为优秀历史建筑。另据阿里法拍披露，德邻公寓为第四批公示的上海市优秀建筑、历史保护建筑，为三类保护；优秀历史建筑转让、出租的，受让人、承租人应当按照保护要求承担相应的保护义务。

相较于保护义务，德邻公寓的一处关键“瑕疵”是目前被占用。据阿里法拍，房产一楼目前被顺丰速运香港路业务部占用，部分房产被上海摩硕投资有限公司用于办公。拍卖法院已张贴公告，要求房产的使用人限期迁出。如房产的使用人逾期未能自行迁出的，法院将依法强制腾空，交付时间可能有所延迟。

尽管有些许瑕疵，但德邻公寓绝佳的地理位置则为尤安设计所中意。

这座建于1935年的历史保护建筑，位于上海虹口区四川北路，毗邻同为历史保护建筑的上海邮政总局大厦、河滨大楼、外滩源等，亦与宝格丽酒店、宝利嘉酒店、星荟中心等新兴酒店和商业中心相近。

“公司所属的建筑设计行业属于典型的技术与智力密集型行业，员工对公司在城市的区位、周边环境、通勤条件等要求较高。一般而言，上海市的内环、中环附近且地铁直达的商务区域和围绕着同济大学形成的沪东北区域产业集聚带，是其择业的最佳范围。”尤安设计在公告中表示，德邻公寓位于北外滩和苏河湾交集的中央商务区内，“周边商业配套及交通高度便捷”。

实际上，尤安设计买下的价格也颇为划算。据评估报告，德邻公寓资产评估价约7.01亿元；5.05亿元成交价相当于打了72折。购买德邻公寓的资金来自于尤安设计IPO所募集的资金。

据披露，尤安设计约15.4亿元的募集资金中，有6.74亿元用于“总部基地升级建设项目”、“总部设计中心扩建项目”和“研发中心升级建设项目”；该公司原计划在上海宝山区购置房产作为主要办公场所，并进行升级扩建。

近日，尤安设计对此募投计划进行修改，放弃了宝山区的房产，而以更高的对价买下德邻公寓，上述三个募投项目实施地也相应改变，同时“募投建设将以改建修缮为主”，但计划投资总额保持不变。

这也意味着，除了支付超5亿元外，尤安设计还将支出近1.7亿元在改善修缮保护工作上。不过，以建筑设计为主业的尤安设计也甘之如饴，“将优秀历史保护建筑进行修缮保护并作为公司办公场所加以充分利用，有利于公司形象的提升，并可充分展示公司在城市更新领域的研发、设计和运营能力。”

值得一提的是，与尤安设计相似，近来有不少企业选择购买资产作为办公场所。据戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、大中华区资本市场部主管李志荣表示，相比价格，自用买家通常更看重楼宇的质量和地段，上海市区内在今年前三季度录得的前10大单价最高的写字楼交易，均来自于自用买家。

“戴德梁行资本市场团队近期分别在上海和北京成功促成两宗写字楼交易，也均为自用用途。”李志荣预计，这种情况在明年将会持续下去。

关键词： 尤安设计 历史保护建筑 德邻公寓