作为“现金牛”的物业板块，向来是房企手中的优质资产，在行业曙光普照之前，物业再度成为房企变现的重要手段，频繁被抛售。12月以来，已有5家房企披露了对物业公司股权的出售计划。

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这对于地产公司来说，是行业现状下的无奈之举，但业内认为这将成为物业行业的一场机遇。业内普遍认为，随着股权出售，不少房企将失去对物业公司的控股权，从而增强了物企的独立性，市场曾广泛担忧的为关联方“输血”等顾虑也将得到大幅化解。

如今，监管层对地产行业的支持力度不断加大，连跌了一年的物业板块也迎来反弹，申港证券研报显示，11月份，恒生物业服务及管理指数涨幅超80%，在恒生综合行业13个板块中排名第一。

多家房企抛售物业股

年终岁尾是物业板块被“割爱”的惯常时点。

去年此时，处于滑坡中的世茂股份公告称，拟将其持有的29家物业管理公司转让给世茂服务，交易转让价格约为16.54亿元，借此回笼资金，用以支持项目开发建设等。不过，历经一年时间，这笔交易以失败告终。

12月23日，世茂股份在终止交易的公告中表示，此结果是受房地产行业影响，物业管理业务估值出现大幅下降，致交易无法履行所致，“但是公司保留物业管理业务，将给公司带来较稳定的经营性现金流，对稳定公司财务状况，改善公司偿债能力等方面带来积极的作用。”

不过，更多房企的出售计划则在加速推进，以换取更多真金白银，而偿债是常见的用途。

12月初，雅居乐宣布出售4860万股雅生活H股，借此将获得约4.9亿港元的资金。这也是今年以来，雅居乐第二次出售物业股，合计套现超8亿港元。两次减持，雅居乐均是为了补充流动资金，增强自身的短期偿债能力。

深陷债务危机的德信中国也在近期披露了出售物业板块意愿，该公司表示，若出售顺利，则将拿出部分资金用于支付美元债利息。

相较于在快速减股票持套现，有的房企则在推进更庞大的出售计划，将此作为推进债务重组的一环。

最早引发关注的是奥园健康的出售。12月初，奥园在公司官方网站发布招标文件，意欲出售奥园健康股本中约2.17亿股股份，相当于奥园健康全部已发行股本的29.9%。

股权出售事项完成后，奥园的持股比例降至约25%，新进入的大股东则将成为奥园健康的大股东。奥园方面表示，将借此推进引战加速，以配合奥园整体债务重组。

12月中旬，为推进境外全面债务管理，旭辉控股也披露了出售物业的消息，其拟通过投标程序出售持有的旭辉永升服务的所有股份，占比约23.26%。

中信证券在一份研报中分析指出，根据旭辉永升服务的股权结构来看，其第一大股东为旭辉控股；第二大股东为林氏家族，持股约20.76%；第三大股东为股权激励平台，也由林氏家族持有，持股约8.79%。“一旦买家确定为唯一主体，则旭辉永升服务的第一大股东将发生变化。”

有业内人士向记者分析，地产公司将物业板块的控制权让出，可以增强对潜在投资者的吸引力，后者也将有更大的动力支持物业板块的长远发展。

这样的出售计划对房企来说大多是无奈之举。“过去大家都觉得物业不值钱，但现在情况反过来了，物业能提供持续的经营性现金流，虽然是蚂蚁肉，但也是实实在在的肉。”有物业板块出售计划的房企内部人士向记者表示。

行业将进入独立发展期

对于物业被出售，市场则抱以较为乐观的态度。回顾2022年，物业可谓深受地产的拖累，最直观的体现在物业板块估值的大幅下挫。

据克而瑞物管统计，2020-2021年上半年，港股物业板块处于上升通道，板块总市值曾一度突破万亿港元大关。2021年上半年时，许多物业股的估值集中分布在30-40倍。

此后随着地产行业债务违约引发的信用风险蔓延，不确定性、担忧情绪延伸至物管行业，物业股的估值水平大幅回调，并在2022年10月31日跌至历史最低，物业板块的PE均值仅为8.4倍。

事实上，世茂服务在上述终止交易的公告中也曾提及，收购协议签订之时的估值基础已经不再适用于现时之市场情况。根据早前世茂股份披露的信息，彼时29家物业公司作价超16亿元，静态PE约为18倍，远高于当前物业板块的估值水平。

随着资本市场热情的褪去，物企上市的步伐也大大放缓，上市企业和递表企业数量锐减。据克而瑞物管，截至目前，2022年登陆资本市场的物企共6家，远低于2020年的17家、2021年的14家；同时，该6家物企从初次交表到成功上市平均历时294天，较2021年物企上市平均用时延长89天。

同时，过往一直被市场诟病的独立性问题，如今也在房企接连暴雷的背景下凸显。恒大物业便是前车之鉴，曾有134亿元存款被相关银行强制执行。据中国恒大披露，基于恒大集团的资金需求，在有关高管的授意安排下，恒大物业曾以存单质押担保方式，在2020年12月-2021年8月间，通过第三方，分三次向中国恒大提供了这笔资金，用于其运营和偿还集团境内外债务。

无独有偶，2022年7月末，金科股份公告称向控股股东金科股份提供不超过15亿元借款，年化利率为8.6%；后者将为该笔借款提供总价值约27亿元的抵押物。受此影响，金科服务股价下挫超37%。摩根大通便表示担心金科服务能否从母企得到款项归还。

据中指院统计，港股和A股的物业服务上市公司中，第一大股东持股比例超过50%的约有40家，控股股东基本上是关联房地产企业及其附属企业。“房企作为第一大股东持股比例高，对物业服务企业的经营决策具有绝对的话语权，直接导致物企业品牌缺乏独立性。”上述机构指出。

由此，房企出售部分乃至全部物业板块股权，也被市场认为有助于增强物业板块的独立性。此外，监管层近期密集发布的刺激政策，在给地产行业带来改善和支持的同时，也减轻了市场对“调用物业资金救开发”的担忧，而目前监管层对保交付的强调和支持，也被认为将促进物业公司的在管规模将受益增长。

事实上，近来的港股物业板块已然开启了反弹模式。申港证券数据显示，11月1日-30日，恒生物业服务及管理指数涨幅达81.71%，在恒生综合行业13个板块中排名第一；有20家物企涨幅超50%，碧桂园服务涨幅则高达178.72%；但板块整体估值仍徘徊在14倍左右。

地产的深度调整也将促使物业行业进入独立发展的新周期。在克而瑞物管看来，未来的物管行业将告别对地产的依赖、规模和业绩增速将放缓，毛利增速也将下降，并告别高估值，“物业行业在过往的周期中所强调的‘规模为王’将会变为更加有质量的、更加高质的增长。”

关键词： 债务重组