截至2022年年底，全国房价整体持续下行态势。

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16日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格月度报告。报告显示，2022年12月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。

新房方面，当月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个，占比近8成。

其中，一线城市新房价格同比微涨，环比止跌（由上月下降0.2%转为持平）；二三线城市新房价格环同比持续回落。环比上，二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

从城市主体来看，泉州领涨70城，新房价格的环比涨幅达到7％。此外，扬州、长沙、成都和上海四地新房价格涨幅也达到4％及以上。值得注意的是，一线城市中，除上海外，北京新房价格环比涨幅回落，广州和深圳新房价格则呈环比下跌。

二手房方面，当月，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个，占比达到九成。各线城市二手房价环比均继续回落，仅成都、北京、上海、昆明、南充和无锡六城同比维持上涨。

其中，一线城市二手房价环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手房价环比下降0.4%，降幅与上月相同；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

第一财经梳理2022年房价涨跌幅趋势时发现，自去年8月以来，全国新房价格环比下跌的城市数维持在7成以上，即便是一线城市，新房价格也在9～11月连续环比下跌；二手房方面，二线和三线城市价格分别环比连续下跌了16和17个月。去年10月份，一线城市的二手房价格环比也由持平转为下跌，这是从2021年12月开始，首次出现环比下跌，该下跌趋势延续至2022年年底。

市场机构调研也显示了相似的房价变化趋势。根据中指研究院最新统计，从房价绝对值水平来看，2022年，重点监测百城新房价格累计下跌0.02%，是2014年后时隔七年首次出现年度下跌，12月单月，百城新房均价环比跌幅较11月又扩大0.02个百分点，已连续6个月环比下跌；二手房价格年度累计下跌0.77%，12月单月，百城二手房价格跌幅较11月扩大0.01个百分点，已连续8个月环比下跌。

房价整体持续回落的背后，是在购房者消费意愿不强、市场预期不振背景下，楼市销售进入买方市场，房企希望通过“以价换量”，完成业绩目标。

国家统计局数据显示，2022年1-11月，商品房销售额为11.9万亿元，商品房销售面积为12.1亿平方米，同比分别下降26.6%和23.3%，降幅较10月分别扩大0.5和1个百分点，整体销售的颓势依然明显。

进入2022年12月，各大房企进一步加大营销折扣力度，一线城市的新房成交出现小幅增长势头，但整体继续下滑。克而瑞研究中心数据显示，2022年12月重点30城新房供应、成交环比增幅分别为9%和18%。但单月同比依旧下降了34%，较11月扩大4个百分点。

亿翰智库总结称，2022年，在“房住不炒”和“因城施策”的原则下，监管部门围绕“控一线，拉二线，稳三四线”思路，对地产市场进行精细调控。据不完全统计，去年全年，超过 200个城市进行了超过500次的政策放松。截至年底，需求端调整政策已应放尽放，以最为关键的限贷政策为例，除个别城市外，其他城市的限贷政策均已放开，但“边际效应逐步递减”。

“一般而言，居民买房的行为除了受买房资格限制，还受买房意愿和买房能力影响。本轮需求端政策的效果不彰，是买房意愿低和买房能力弱共同作用下的结果。” 亿翰智库称。

根据央行最新调查，仅17.1%的居民将在未来三个月增加购房支出，同比下滑2.1个百分点。

为激活居民的合理购房消费意愿，2023年伊始，中央和地方继续多措并举地出台需求端优化政策，以期改善市场预期、降低购房门槛。

一方面，支持一二手房轮动。截至目前，已有包括广州、深圳、杭州等在内的超过30城推出二手房“带押过户”。

另一方面，金融监管部门延续并优化了2022年9月29日底执行的首套房差异化房贷政策，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

截至2022年12月份，新发放个人住房贷款利率的全国平均水平为4.26%，同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。

而根据10～12月份发布的70城房价数据，上海易居房地产研究院梳理发现，有35个城市符合首套房贷款下调的标准，这相比于9月29日时增加了12个。

根据下调的迫切程度由大到小进行排序，该研究机构分析认为，一二线城市有14个，包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州；三线城市有21个，包括牡丹江、湛江、洛阳、岳阳、北海、秦皇岛、吉林、徐州、金华、济宁、常德、韶关、桂林、唐山、锦州、温州、宜昌、惠州、丹东、蚌埠、襄阳。

“我们认为，此类城市在春节后需要迫切关注楼市疲软现象，充分运用好房贷利率自由下调的权限。” 上海易居房地产研究院研究总监严跃进称。

此外，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静还表示，根据央行上周最新表态，可进行贷款利率调整的城市不限于70个大中城市，其他城市也可以根据实际情况调整。同时，贷款利率调整具有稳定性，不会过于频繁的变动。

关键词： 商品房销售