去年全国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%；商品房销售额133308亿元，比上年下降26.7%。

国家统计局17日发布上述数据。这一年度地产销售规模水平打破了近六年以来整体快速上涨趋势。

(资料图)

中国房地产市场自2015年年中逐步进入新的增长周期。2016年-2018年，全年商品房销售金额和面积呈快速增长趋势。在趋严调控之下，商品房销售面积在2019年出现小幅回落，但当年销售金额逼近16万亿，创历史新高。进入2020年，楼市销售在疫情影响下保持韧劲。全国商品房销售面积在2020年实现转正，销售金额在2021年首次超过18万亿。房价方面，2021年全国商品房平均销售价格也首次突破万元大关，达到10139元/平方米。

年内销售疲软拉低了行业投资信心。2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

2022年底召开的中央经济工作会议在部署2023年经济工作时，将支持住房改善放在扩大内需的首位，并明确支持行业合理融资需求。

业界人士认为，目前，“需求端持续提振+供给端短期支撑”的稳地产格局已经逐渐形成，但经济和就业的修复尚需时日，行业政策仍有空间，政策落实也需要时间，因此市场的复苏并非短期就能实现。

全国商品房销售减少近5万亿元

进入2022年12月，多个热点二线城市继续放松购房限制条件，全国新发放个人房贷平均利率水平也达到2008年以来最低水平，全国商品房销售出现了年内小幅翘尾迹象。

根据第一财经计算，去年12月，全国商品房销售面积和金额分别为14587万平方米和14660亿元，环比11月均出现增长。其中，12月单月销售额继去年9月之后，再次回归到万亿规模。

图表来源：国家统计局数据中心

但从全年来看，2022年房地产市场销售整体表现惨淡。

国家统计局数据显示，2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

换言之，与2021年相比，全国商品房销售减少了近5万亿元，甚至低于2017年的全国商品房销售金额（133701.31亿元）。至于销售面积，2022年的规模水平则回落至2015年（128494.97万平方米）的水平。

而与去年前11月相比，2022年1～12月商品房销售面积和金融的累计降幅分别进一步扩大至24.3％和26.7％。

全年规模以上房企销售呈现同样低迷态势，行业出清加速。根据中指研究院监测数据，2022年，TOP100房企销售总额同比下降41.3%。全年销售额超千亿房企有20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。典型企业年度目标完成率从上年的93.4％大幅减少至73.6%。

市场疲软之下，热点城市和地区的改善类需求更显韧性。前述市场机构统计显示，2022 年，50家百亿代表企业的90-140 平方米首改产品销售额占比维持在 51.9%，而90 平方米以下首置型产品销售额仅占15.2%，刚需群体观望情绪较重。

这50家百亿代表企业重仓一、二线城市。2022年，一、二线城市对百亿代表企业的业绩贡献合计占比超八成。其中，一线城市销售额增长至近三成，市场需求支撑度较强。

房价水平亦出现明显的城市分化。随着流动性支持显效、二线城市年内渐进式放宽购房限制性政策，截至去年年末，热点一二线城市房价开始出现企稳势头。

根据国家统计局16日公布的70个大中城市月度房价数据，去年12月，新房和二手房价格环比下降城市数依然分别占据了近八成和九成。但一线城市新房价格扭转了前3个月连续下跌趋势，环比变动由11月下降0.2%转为持平；同比上涨2.5%，涨幅与11月相同。其中，北京、上海新房价格环比分别增长0.2%、0.4%。

近日，2023年地方两会密集召开。对于今年的楼市工作，浙江、广东等多省提出，推动商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。而在北京、河北等省份，则进一步明确“支持住房改善”。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，若疫情感染高峰能在一季度褪去，积极纾困或许在二季度产生效应，即热点城市交易量开始企稳并慢慢回升，并在下半年带动都市圈周围城市好转。不过，由于楼市和经济基本面较弱，2023 年房地产市场大概率呈现弱复苏，不太可能出现大幅度反弹，特别是房价反弹。

房企到位资金降幅超二成

受制于销售与融资的双向挤压，2022年，房企现金流压力持续显现。

国家统计局数据显示，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。

其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金52940亿元，下降19.1%；定金及预收款49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。

为满足行业合理融资需求，2022 年四季度以来，房地产行业融资政策密集推出，各类融资渠道不断打通。去年12月，在 11 月三箭齐发的基础上，又新增了支持“内保外贷”的政策，金融监管部门发力支持企业境外债偿付。

政策利好之下，去年 9 月到 11 月，房地产开发贷款累计新增 1700多亿元，同比多增 2000 多亿元。去年四季度，境内房地产企业债券发行 1200 多亿元，同比增长 22%。

但根据国家统计局披露的最新数据，在房企以债券直融为主的自筹资金方面，其去年1～12月的累计降幅比前11月进一步扩大。

进入2023年，金融部门继续着力改善房企资产负债情况。

央行货币政策司司长邹澜近日在2022 年金融统计数据新闻发布会上介绍称，为贯彻落实中央经济工作会议部署，防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共 21 项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

对于行业关切的“三线四档”规则，邹澜称，方案明确要完善针对 30 家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。

光大证券认为，2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心。随着供给侧信用风险出清，有利于促进需求侧的实质性升温。

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