热门:乘着“鸡毛”起飞,“义乌模式”下的楼市丨楼市地理

义乌,古称“乌伤”。这个地处浙江省中部的农业县城,从资源禀赋到交通区位,从技术实力到国家投资,一无所长,但在短短30年的时间里,迅速脱胎换骨,从经济落后、地瘠人贫的小县城,成长为如今生机勃勃的国际化商贸城市,在国际舞台上占据一席之地。

“无中生有”的义乌神话背后,实则是义乌人刚正勇为的性格、世代相传的“鸡毛换糖”经商传统,以及当地政府果决创新的精神,多方合力打造出独树一格的“义乌模式”,塑造了当地发达的民营经济,创造了城市的发展奇迹。


(资料图)

2022年,义乌全市GDP达到1835.5亿元,同比增长4.6%,增速位列金华第一。在这座藏富于民的城市里,人均可支配收入超7.8万元,可媲美一线城市。

独特的城市发展历程,深厚的商业文化积淀,义乌的房地产市场在过去的十年里,走过野蛮生长,历经规范化发展,如今也跟随全国楼市的大势一同跌宕。与普通县城明显不同的是,这座连续多年高居全国百强县前列的小城,将凭借发达的民营经济、健康运行的产业、持续导入的人口,穿越震荡的市场周期。

疾速成长的“小商品城”

“疫情的时候,摊位租金三万一年没人要,现在要十几万了。”3月4日下午,在记者去义乌国际商贸城的路上,年轻的网约车司机如是说,在国际商贸城二区做饰品生意的家人“五点钟从这(义乌国际商贸城)下班,八点钟才能到家。”

不只是车流变多,市场里也明显变得拥挤起来,熙攘的客流里时常能看到海外客商的面孔。这个占据了全球圣诞用品80%市场分额、在世界杯周边商品市场份额中占据70%的“世界超市”恢复了往日的活力。据报道,目前商贸城的日均客流量逾20万人次,已恢复至疫情前水平。

回望40多年前,改革开放之初的义乌,还只是个名不见经传的小县城。当时的义乌主城区尚不足3平方公里,甚至被形容为“一条马路七盏灯,一个喇叭响全城”。

义乌地处浙江中部,三面环山,人多地少,资源贫乏,工业基础薄弱,国家投资又极少。浙江省委党校教授陆立军曾撰文指出,自建国开始到1978年的30年间,国家累计在义乌投资仅5945万元。与相邻的温州相似,当地人凭借勤劳胆大的精神,闯出了一片天。

在“鸡毛换糖”的走商文化基因影响下,党的十一届三中全会后,义乌农民就开始探索各种副业,在城里自发形成小规模的路边市场。不过,在讳言商业的时代里,这样的市场亦难逃“投机倒把”之名。当时大胆敢于突破的义乌果断决定支持市场发展。

1982年9月,义乌县委作出决定:开放义乌小商品市场,并由义乌县政府发出通告。这是全国第一份明确认同农民商贩和专业市场合法化的政府文件。

开放市场的同时,为了鼓励百姓参与,义乌县委提出“四个允许”,即允许农民经商、允许农民进城、允许长途贩运、允许多渠道竞争。陆立军认为,这确保了小商品经营者的合法地位和正当权利,也正是由于政府和小商品经营者团体在制度变迁上形成的合力,当地才诞生了一个相对固定的市场。

除了认可商贩和市场的合法性之外,义乌县委还斥资9000元设立了稠城镇小百货市场。这个上可遮雨、下可摆摊的“草帽市场”,成为义乌小商品第一代市场。1982年超700个摊位、700万成交额,在两年后演变至1887个摊位、2400万年成交额。

此后在“兴商建市”等发展战略的推动下,义乌小商品市场不断迭代创新,至1992年建成第四代义乌小商品市场,当年的义乌小商品市场成交额高达10.25亿元,位居全国十大市场榜首。

2002年,第五代市场义乌国际商贸城开始投入使用,这也是全球单体面积最大的小商品批发市场。如今,义乌国际商贸城经营面积达640余万平方米,7.5万个商位汇集了210多万种商品。据当地媒体报道,逛国际商贸城一期、二期市场,若每个摊位前停留一分钟,按每天8小时算,需要2个月时间才能逛完。

义乌还在不停地求新谋变。曾被认为是义乌市场最大冲击的电商、直播模式,被顺利内化吸收为新增长极,北下朱蹿升为“中国网红直播第一村”,商贸城里亦随处可见带货的博主。2010年-2020年的10年间,义乌电商主体从1373户增加到28万户,成几何级数增长。

开放包容又充满活力的市场背后,是众多前来逐梦创业的年轻人。据金华统计局数据,2010年-2020年的十年里,义乌市的常住人口从123.4万人增加至185.94万人,增幅超50%,成为浙江全省人口最多的县级市。截至2022年11月1日,这一数字达到了188.8万人。

产业的活跃、人口大集聚,又成为当地经济社会快速发展的引擎。2022年,义乌全市实现地区生产总值(GDP)1835.5亿元,同比增长4.6%,增速位列金华第一,高于浙江省1.5个百分点;全市居民人均可支配收入达到78215元,其中,城镇居民人均可支配收入86975元,此前已连续15年位列全国各县市首位。

独特发展历程塑造的楼市

相较于发达的小商品经济,规范有序的楼市在义乌则起步稍晚。

2014年前,义乌的房地产市场多由本土开发商占据。2011年8月11日,义乌还曾因一宗总价高达72.19亿的地块,引得全国瞩目,这一地价也刷新了当年全国土地出让的总价纪录。而这背后是当时义乌市场上普遍存在的未建先售和民间借贷模式。这期间,义乌房价也曾冲高至2万元/平方米。

2013年底绿城的首次进驻,打破了义乌只有本地开发商的局面,市场逐渐走向开放万达、新城、滨江、德信等房企也先后进入,此后几年间,市场规则在当地也逐步明确,房、地市回归理性。

走向规范化的义乌楼市,也开始凸显出独特城市发展历程塑造起的市场特点。

“义乌整体的人均可支配收入达到7万元以上,在全国县级市中遥遥领先,这就意味着他们的消费能力和眼界是比较开阔的,接触下来可以发现,这里的客户和浙江其他地级市的中高端客户比较接近。”碧桂园义乌观澜、潮鸣项目总经理温敏向记者透露。

也因此,碧桂园在义乌的项目,从外立面到配套设施,再到物业服务、产品设计等各种软硬件,“都向杭州市的项目看齐”。碧桂园与建发、华发联袂开发的江映月项目,融汇当地“婺派”风格于其中,备受当地客户认可。针对刚改、刚需的观澜、云起峰境亦是各自客群需求下的标杆产品。

对高品质住宅产品的青睐之外,义乌人深入骨髓的经商思维,让商铺在这里成为抢手货。早年义乌进行旧村改造时,曾打造大批4-5层的垂直楼,一层作为店面出租,中间楼层租出供人居住。有义乌当地人士告诉记者,行情好的时候,一栋垂直楼一年租金可达40-50万元。

“义乌店铺的价值非常高。”碧桂园义乌投资负责人李享告诉记者,“商铺算得上是大宗资产里比较难卖的,但在义乌,我们是不用担心的,而且价格比住宅贵不少。”

值得一提的是,在经济和产业发展的强烈需求下,义乌一直在推进人才引进的相关政策。2021年义乌官方披露的数据显示,10年间,当地人才数量从20.4万增至34.5万,专业技术人才也从5.8万增至10.6万。

在这期间,义乌的人才政策也开始将大专和技术人才纳入住房、教育等保障体系,如为大专及以上人才提供最低20万元、最高140万元的购房补助等。2020年,人才购房门槛对户籍限制、首付要求进一步降低,在为人才提供有效保障的同时,也成为楼市的助力之一。

经济繁荣、人口众多的义乌,对开发商的吸引力不言而喻。2018年以来,包括碧桂园、金地、绿地、金茂、美的置业、华润置地等在内的众多规模房企争相入驻,义乌市场进入上行通道。

根据当地官方媒体披露,2017年-2019年间,义乌的土地成交金额逐年走高,从190亿元攀高至超300亿元;同期,商品房成交套数也从不足3000套翻倍增至超1万套,成交均价也从1.8万元/平方米突破2万元/平方米大关。

此后,义乌房地产市场的热度进一步走高,2021年市区一宗地块拍出了3.6万元/平方米的价格,成为当年的楼面价地王。同期,摇号、开盘加推几开几罄等现象也频繁出现。2021年上半年,碧桂园入市的云玺、潮鸣两个项目,登记人数与房源比达到了3:1、4:1。其中,瞄准刚改、改善需求的碧桂园·众安潮鸣2021年3月首次开盘时,推出145套房源,当日即去化超9成。

得益于对市场需求的精准把握和产品匹配,碧桂园在竞争激烈的义乌市场亦突出重围。据透露,布局义乌五年时间里,碧桂园共参与开发了9个项目,2020年-2022年间,其在义乌当地市场的市占率高居榜首。

“市场回暖只迟半个月”

随着全国楼市在2021年下半年进入深度调整期,各地楼市踏入下沉漩涡,义乌也在大势中跌宕。据58安居客数据显示,2022年全年,义乌住宅成交面积约89万平方米,同比下降超6成。

低迷的市场中,击中了客户痛点的项目仍获得了市场青睐。“观澜项目在2022年最后三个月连续加推,并且跟随政府推出的团购政策,给购房者以相应的优惠,成为当时性价比最高的项目。”碧桂园观澜项目营销总李文明透露。

不过,有充分的财富作为根基,有足够的人口形成需求,叠加商人对市场形势的敏锐嗅觉,义乌楼市随着一二线反弹的步调,近来已然出现了明显回暖。

“义乌是典型的‘反返乡潮’的城市。”李文明告诉记者,正月十五元宵节后,路上的车才多了起来。也正是从2月份开始,观澜项目的到访和成交出现明显改善,“整个月卖了100来套。”

据58安居客统计,截至2月底,义乌商品住宅成交924套,成交面积约11.52万平方米,环比上涨超120%。、

为了进一步稳定楼市,2月28日,义乌又发布了大力度新政,从加大金融支持、加大“房票”使用力度、调整人才房政策、优化土地出让政策等多个方面助力房地产市场发展。

此轮政策中引发市场广泛关注的莫过于“房票”政策。根据规定,集聚建设安置对象(含权益买受户)可将其高层公寓权益面积置换成“房票”,用于购买新房,同时还可获得最高30万元的政策性激励补贴。

义乌购房者行动迅速,3月6日已有市民进行了“房票”置换,而使用“房票”的楼盘也迅速感受了这股暖意。据当地媒体报道,一楼盘周末近80组到访客户中,有10多组认购后准备使用“房票”。

相较而言,刺激政策能在短期内让市场所反弹,但楼市健康可持续发展的根基仍旧是城市可靠的基本面。

在许多业内人士看来,义乌的经济发展水平、人口规模,使其脱离了普通四线城市的行列。在2022年的一场义乌房地产发展论坛上,华润置地金义片区管理层曾直言,义乌在城市能级上属于二线城市,整个城市从市场活跃度、人口净流入水平以及城市风貌的极大改变,都为义乌的地产市场提供了高速发展的动力。

李享也认为,义乌算得上是二线城市,这从楼市回暖速度上可见一斑,“基本上比只比强二线南京、苏州等城市迟半个月。”在他看来,2021年下半年以来义乌市场的下行,并不是因为供大于求,而是“预期转弱式下跌”,当预期修复后,市场仍会得到有效恢复。

事实上,义乌目前仍有着充沛的需求,当地发达的民营经济催生了大量个体商户的创业和就业机会,带来了大量区域内流动人口。据克而瑞研究中心在1月份发布的一份调研报显示,义乌的跨市流动人口占比约为58%,租赁户占比更是高达67%,发达的小商品贸易吸引了大量的相关从业人群,沉淀了大量的无房户“刚需”。

未来,这样的刚需有望继续增加。在持续建设高水平“世界小商品之都”的同时,义乌还在着力推动光伏产业的发展,补齐工业短板。根据规划,至2025年,义乌光伏产业总产值达到1000亿元,并形成5家产值超100亿元的领军型企业,一批超10亿元的成长型企业。产业的健康运行和成长,就意味着人口的持续导入,也将在未来带来更多需求。

同时,改善需求仍旺盛。“义乌人均住房面积不到30平方米,房价、地价也反超金华市区,并且‘刚需’蓄水池和增量需求规模相对平衡,”克而瑞上述报告认为,义乌中长期需求发展依然有望保持稳健。

在这样一个充满潜力的城市,如何有效地把握住机遇?“当前首要把项目做好,做好工程质量,全面提升基础产品力,以客户体验为导向,做到由‘按时交楼’进入‘完美交楼’。”李享表示。

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