每日视点!李湛:年内房地产市场将呈现渐进式复苏

近期房地产市场部分好转。一方面,2月份全国楼市交易行情出现积极信号。

据易居房地产研究院对全国60个重点城市新建商品住宅成交数据的统计:今年2月份,全国60个重点城市新建商品住宅成交面积为2005万平方米,环比增长47%,同比增长37%。


(资料图)

从全国各地售楼处、营销代理机构和购房群体等反馈的情况看,购房方面的正面信号不断增强。

二手房成交来看,作为楼市“风向标”的一线城市表现较为亮眼。其中,深圳2月二手房成交套数达2942套,是2021年7月以来的最好水平,同比大幅增加184.53%。

另一方面,今年以来的土拍市场热度明显回暖。

根据中指研究院数据,截至2月22日,84个城市出让住宅用地,成交宅地272宗,合计成交规划建筑面积约2320万平方米,土地出让金268.7亿元,平均溢价率达5.28%。

相比于2022年,中国300城土地成交平均溢价率仅3%左右,土地拍卖市场明显回暖。

房地产市场回暖,离不开前期政策支持。从去年底开始,政策端进一步发力托底地产。

首先,中央经济工作会议对需求端政策支持基调偏暖,明确“支持刚性和改善性住房需求”。

其次,去年12月,南京放松房产限购政策,表明二线城市放松房产限购步伐进一步加快。

最后,2023年1月5日,央行宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,表示可以“阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。

从往年经验来看,今年或可预见:在房地产行业企稳前,政策端托底地产不会改变。

房地产市场近期出现了一些积极信号,今年房地产市场可能在一线、部分新一线和部分强二线城市出现“小阳春”。

不过,认为当下房地产市场已经显著回暖还为时过早,目前市场回暖的基础并不牢固,持续性还需要观察。

主要原因有:

第一,居民部门购房信心依然偏弱。

一方面,防疫放开后全社会对经济复苏信心大增,但使得居民部门对就业、收入燃起信心,再使得居民部门提升购房意愿,仍需要时间。

另一方面,在去年烂尾楼、房企及其理财产品“爆雷”的冲击下,居民部门购房仍偏谨慎,短期内转向难度较大。

第二,地产政策以托底为主,大规模刺激政策并未出台。

2021年以来,一二三线城市房价走势分化,一线城市房价依旧坚挺,政策端延续“一城一策”总体思路继续推进楼市松绑。

第三,居民部门实际房贷成本依然居高不下,提前还贷动力充足,而加杠杆意愿薄弱。

去年以来,居民部门中长期贷款多个月呈现下降态势,今年初的“提前还贷潮”也推动监管机构要求各银行加快处理挤压的提前还贷需求。当下,居民部门加杠杆购房意愿依然薄弱。

中长期来看,年内房地产企稳向好是大概率事件,特别是2023年经济复苏将带动房地产回暖。

从近期公布的数据来看,随着疫情达峰退坡,2月PMI大幅改善。生产、就业、消费都有一定幅度的改善。

值得关注的是小型企业PMI回升至荣枯线之上,预示着市场微观主体活力明显修复。

但考虑到居民部门购房信心与意愿修复,以及后续房地产调控政策放松陆续出台,我们更倾向于:年内房地产市场会呈现出渐进式复苏,不同城市、不同地区复苏的节奏有所分化。

(作者系招商基金研究部首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事)

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