楼市小阳春热度下降,二月躁动是小反弹还是反转企稳?

2023年,房地产出现了一轮明显复苏。

在过去的2月份,全国70个大中城市新房价格指数环比涨幅为0.3%,而从2021年9月~2023年1月,70城房价指数环比变动均位于负区间,即房价持续下跌了17个月。2月份该指标转正,楼市确实回温了。


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但是,这轮市场上扬能持续多久?对此业内看法不一。有房企人士对第一财经表示,公司内部对当下市场复苏比较冷静,鉴于疫情期间积压了不少购房需求,市场升温仅是这部分需求的释放。另一国资房企人士则称,公司计划在上半年全力冲刺业绩,因对下半年市场走势不确定。

从各地数据来看,受百城房贷利率持续下行影响,主要城市楼市成交仍在上行;不过,部分城市如杭州,新房二手房成交已连续两周微降。对二手房市场的判断分歧更大,一方面不少城市年后成交节节攀升,与此同时刚需降价房多、挂牌总量居高不下,后续增长动能存疑。

“点状复苏”的小阳春

当下楼市温度几何,身在一线的房企感知最为清晰。

图片摄影:任玉明

在近日业绩发布会上,龙湖集团管理层表示,从龙湖重点关注的47个城市来看,并非所有城市都在同步回暖,一线城市和高能级二线城市相对比较稳定,1~2月杭州、成都、武汉、西安等地签约成交额整体同比上涨20%,相对能级较低的城市继续承压,常州、大连、绍兴、台州等地成交金额下跌超过20%。

美的置业管理层则表示,2月的市场无论从到访量还是成交量,环比1月均出现大幅增长,出现了复苏的苗头。3月之后,客户到访量有所回落,成交也有一定下滑。不过,3月成交对比去年同期来看,增长的幅度还是比较大,因此这是一个阶段性回落。

一位已出险房企人士对第一财经表示,公司2月销售出现明显回温,虽然此前出现了信用危机,但只要是地段好、产品好、不停工的项目,还是会受到购房者关注,公司对后续市场行情、恢复正常经营持有信心。

华北一位国资房企人士则透露,目前公司正全力冲刺上半年业绩,在营销方面全面放权一线,只要能拿到销售业绩,不干涉具体的操作方式,有项目通过社交媒体获客、有置业顾问转型网红给项目引流。之所以这样做,也是出于对下半年市场的不确定,公司内部看法比较保守。

综合来看,当下楼市确实正在回温,但主要聚焦在高能级城市,且进入3月热度有所消退。后续,热点城市行情能否带动整体复苏、能持续多长时间,目前仍有待观察。

从房价表现看,2023年楼市的确出现了“小阳春”苗头。2月70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个,比上月分别增加19个和27个。

克而瑞数据也显示,前2月全国商品房销售面积同比降3.6%,住宅销售额已同比增3.5%;百城成交同环比皆涨50%,亦超去年3月10%,前2月同比正增2%。其中,天津、杭州、贵阳、南宁、长春、南昌、武汉等城市表现较为突出,杭州前两月住宅成交累计同比增122%。

从去化率看,北京、上海、杭州、西安、长沙等地,2月项目开盘平均去化率环比上涨,北京从1月的51%涨到了79%;如果与去年12月相比,上海从67%涨到了2月的79%、西安从57%涨到75%、合肥从45%涨到61%、杭州从64%涨到了68%......

二手房表现更为突出。克而瑞数据显示,前两月20个重点城市二手住宅成交环比增71%,前2月累计增47%,几近20个月以来高点;一线城市中,北京累计同比涨14%、广州涨40%、深圳涨74%;二线城市中,青岛累计同比涨233%、西安涨130%、合肥涨128%、杭州涨120%......

细究当下市场回暖的共性原因,克而瑞表示,一方面刚需刚改自住需求集中入市,此外多城市处于供给空窗期。比如京沪市场,刚需首置入市支撑市场高热不退;宁苏等依托刚需刚改集中释放,来访、去化稳中有增;天津刚需、刚改、改善全面回暖,郑渝厦小面积、低总价项目持续热销。

在二手房市场,刚需是二手房成交助力,降价刺激了二手住宅短期加速放量。克而瑞分析了东莞、南京、武汉、天津、郑州五个城市的二手房价,显示2月其二手房可比房价同比下降,跌幅低于城市水平的项目占比分别为58%、56%、30%、49%、33%。

各地市场将加速分化

2006年以来,中国住房市场共经历了5轮降温大周期,其中第五轮降温周期始于2019年4月,终于2022年10月,历时43个月。结合1~2月份房价和3月份市场运行情况,当前房地产市场总体上走出了降温周期,并逐步进入新一轮的上行通道,易居研究院研报显示了该观点。

进入三月份,1~20日全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1468万平方米,环比2月1~20日增长了18%,同比2022年3月1~20日增长了29%,整体市场行情尚可。

但该报告同时显示,尽管1-3月份销售数据节节攀升,但市场也有冷的一面。如果与2019年1月~2021年5月数据对比,该阶段月均交易面积为2932万平方米,今年3月份交易量相比该平均值缩水22%。“房地产市场走出降温通道、逐渐复苏和回暖的大趋势不变,但一些城市仍面临压力。”

中原地产首席分析师张大伟认为,相比往年楼市调整博弈期,本轮市场供应端与需求端都出现了问题,因为疫情带来的购房者收入问题,很多大型房企被抑制了融资渠道,叠加销售端按揭放款放缓,楼市调整速度非常快,这些因素使得全国房地产市场很难再现全面回暖。

他还表示,作为经济龙头的一线城市,需求相对旺盛,出现小阳春的概率非常大。整个房地产市场必须要一线城市稳定,特别是改善需求扶持政策落地,市场才有望真正企稳。从市场趋势看,3月份数据有望继续上行,是不是能持续到2季度,需要看政策的变化。

招商基金研究部首席经济学家李湛表示,认为当下房地产市场已经显著回暖还为时过早,目前市场回暖基础并不牢固,持续性还需要观察。主要原因有:居民部门购房信心依然偏弱;地产政策以托底为主,大规模刺激政策并未出台;居民部门实际房贷成本依然居高不下,提前还贷动力充足,而加杠杆意愿薄弱。

李湛认为,中长期来看,年内房地产企稳向好是大概率事件,但考虑到居民部门购房信心与意愿修复,以及后续房地产调控政策放松陆续出台,更倾向于:年内房地产市场会呈现出渐进式复苏,不同城市、不同地区复苏的节奏有所分化。

《保利2022-2023年房地产行业白皮书》也显示,前几轮周期中,楼市的城市分化主要呈现“一线城市引领,三四线跟随”的“雁行模式”;2017年开始呈现“三四线城市攀高、一二线城市承压”的“二八轮转”特征;到2020年,出现跨能级、跨区域的“超级分化”。

报告表示,如果单看综合实力排名前10%的城市,常住人口占全国30%左右,经济总量占全国40%以上;新房规模占全国50%以上,一二手市场合计容量更是达近60%,这些主要城市生命周期仍在往上,房地产市场处于成长期,将呈现“结构性长牛”特征。因此,城市分化是常态,也是动态,未来70%~80%经济新增长动能都将发生在城市群、都市圈。

信达证券宏观团队认为,过去房地产销售受多个因素压制,包括期房信心、收入预期和疫情等多,但目前疫情影响逐渐减弱,房地产销售已初步显示出L型企稳的迹象;另一方面,房地产价格也释放出企稳信号,房地产价格环比变化出现改善迹象,春节以来的房价关注度也在大幅上升。

在这种“L”型的走势中,城市间的分化将逐步加大。克而瑞认为,3-4月小阳春热度大概率维持,热点恒热,但城市轮动或将消失。北京、上海、成都等城市预期维稳;广州、武汉等供应高峰将至,3-4月成交仍有上行空间,若后续涨价或取消优惠,无政策利好叠加刺激,市场会有压力。二手市场捡漏“低价房”后,增长动能转弱,市场回暖后挂牌量亦大幅增加,持续性待观察。

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