当前信息:一季度土地市场跌幅收窄,部分民企正在重返赛道

2023年楼市局部复苏,各地土拍市场也出现点状升温。


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据中指研究院数据,一季度百强房企拿地总额达1930.0亿元,拿地规模同比下降15.0%,但降幅较1~2月收窄1.15个百分点。3月50家典型房企拿地总额同比增长7.3%,拿地热情出现较明显回升。

与此同时,土拍中民营房企的身影正在隐现。今年杭州两次土拍中,参拍企业均在50家以上,其中民企数量占比近一半,民企拿地金额占比达57.9%;南京土拍中,伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限,民企拿地金额占比达26.9%;三四线也有部分高溢价地块由民企摘取。

业内认为,在城市基本面较强的支撑下,房地产市场好转预期增强,企业拿地情绪较高。此外,去年房企整体拿地力度缩水、甚至频繁变卖资产补充现金流,如今补仓的意愿较为强烈。不过,土拍热度是否能延续热度,与楼市回暖程度高度相关,大部分爆雷民企也丧失了拿地能力。

图片摄影:任玉明

房企拿地预期增强

“房企经营就像踩单车,不前行就会跌落。”近日,金地集团董事长凌克对外表示。

这句话的背景是,就在三月末,西安土地市场出让6宗地,其中西安浐灞生态区一宗地被金地旗下公司摘得,成交总价约3.4亿元,折合楼面单价5749元/平方米,这是金地今年首次在公开市场出手拿地。

当晚在接受媒体采访时,凌克表示,地产公司要生存,就要努力做一些优质的投资,实现投资、建设、融资、销售、回款的良性循环。同时,投资项目必须兼顾安全性和流动性,优选基本面强、市场波动趋势向好的一二线城市,以及需求支撑强劲、销售周期短的安全高效项目。

金地方面对拿地的表态,是近期土拍市场预期增强的缩影。在近日密集召开的业绩会上,诸多房企管理层积极表态土拍问题,称会在土地市场择机拿地,同时聚焦基本面较好的高能级城市。

一向重仓三四线的碧桂园,也表态要参与一二线市场。该集团管理层表示,目前在手土储9500亿元,其中约40%为一、二线城市。自去年开始公司正进行土储结构调整,三、四线市场稳定性或者波动性比较大,未来一段时间会积极参与西安、上海、宁波等高确定性市场。

不过,因整个市场目前在筑底复苏的阶段,在拿地预算上仍会“行稳致远”,以整个经营性安全为先。上半年,一线强二线市场逐渐触底复苏,碧桂园会在市场曲线右侧获取土地;在预算方面,今年不会规定公司投资量,而是更注重投资的质,根据实际销售和市场机会进行安排。

近两年发展生猛的越秀地产,则表示拿地的好时机时刻在。该集团管理层表示,这几年无论深圳、上海还是北京的地,集团都在加大力度去拿;好时机时刻在,去年尽管市场不好,越秀也拿了37宗地。后续,大湾区是主战场,长三角也是重点发展区域,中西部核心城市也会配置。

龙湖方面则表示,龙湖的土地储备比较充裕,会坚持以销定支,同时主动把握好投资节奏。第二,严守投资刻度,尽可能地优中选优,按照20个主力城市和14个机会城市来布局,重点是北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京、西安等区域,确保周转率和利润率。

总体来说,穿越过去一年的行业环境震荡,随着楼市销售、融资环境都出现向好信号,房企也有意愿加大投资力度,重回积极的经营轨道。但在投资节奏和力度上,依然偏向于安全与谨慎。

一位央企房企人士告诉第一财经,目前集团在拿地上坚持“以销定支”,每个区域必须达到相应的销售水准才能出手拿地,或者区域能自己找到融资渠道,不要通过集团层面融资。整体来讲,想方设法促进销售是第一要务,投资拿地要经过资金、安全等多方面考量。

重现的民企身影

房企拿地预期增强,从土拍市场实际表现看,各项数据也在走暖。

诸葛找房数据研究中心表示,一季度房企整体拿地热情回升,二线城市更是“高溢价低流拍”。

从溢价率与流拍率来看,流拍现象好转,溢价率呈现明显上升趋势。一季度全国主要地级市溢价率为5.46%,环比上升3.6个百分点,同比上升1.29个百分点;流拍率为17.71%,同比下降4.86个百分点。

分等级城市来看,二线城市溢价率最高,为6.4%,同环比分别上升0.9、5.02个百分点。其次,三四线城市溢价率为5.01%,同环比上升幅度赶超一二线,一线城市溢价率表现则较为平稳。

与楼市情况类似,各区域土拍市场的热度极具分化。3月城市土地出让金TOP10榜单中,长三角城市占据半数份额。其中,南京以188亿元位居土地出让金首位,杭州凭借159亿元位居土地出让金第二,西安位居第三,成都、合肥、绍兴的土地成交热度也颇高。

值得注意的是,沉寂许久的民营房企积极现身,曾经大力托底的城投则逐步退出。

诸葛找房数据研究中心数据显示,自2月起,民营房企拿地积极显著上升,1月拿地金额T0P15榜单中无民营房企身影且城投身影较多,2~3月民营房企占比处于半数左右份额,预计随着销售市场的逐步回暖,房企资金流动性压力获进一步缓解,民营房企占比份额有望继续提升,城投占比逐步降低。

克而瑞方面也表示,一季度土地市场呈现“央国企强势、民企积极复苏”的态势。销售TOP10央国企是土地市场的主力军,华润、保利、招商、建发、绿城等一季度拿地金额超过70亿元。民企中,以去年拿地积极的企业龙湖、滨江、伟星为主。

一方面,滨江、伟星持续加码浙江、安徽市场,滨江一季度拿地金额近85亿,同比增长71%;龙湖也在核心城市多次参与摇号未得后,月末在深圳斩获两宗地。“民企投资呈现弱复苏状态,新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍,伟星、中天美好集团等区域型民企依旧表现强势。”

平安证券表示,部分央国企和优质民营房企拿地意愿有望改善,对资产负债表相对优质的开发商而言,当前拿地吸引力在上升。首先,随着销售端刺激政策逐步奏效、居民预期缓慢修复,房地产销售早已过了最差阶段;其次,房企融资“三箭齐发”,提供更多元的融资渠道;多地调整供地节奏,供地出让时间跨度拉长,地块供应也以主城区土地为主、优质地块占比较多,有利于提高房企拿地的积极性。

申港证券表示,3月房企土拍中,民企及混合制房企占比提升,地方城投占比降低。核心城市土拍将保持高关注度,一二线优质土地获取难度将提升,在控制溢价率背景下,土地最终获取取决于运气(摇号)与资金充裕水平(同时参与多宗地块提升获取概率),给房企经营带来一定不确定性。

克而瑞则认为,整体而言,今年上半年投资压力依然较大,央国企依然是整个土地市场的主力,在资金穿越周期的能力、开发进度及成本管控上领先于其他房企。城投托底压力较大,将逐渐退出核心城市土地市场,近两年已拿了近五成的地,且开工意愿低,开发能力弱,负债压力不比一般民企小。

“民企虽有拿地意愿,但受制于资金、保交付等压力,大部分爆雷民企丧失拿地能力。”克而瑞称,滨江、龙湖等财务优质、区域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排头兵,受到去年年底三支箭利好的民企有补仓动力。土拍热度是否能延续热度,与楼市回暖程度高度相关。

值得注意的是,过去一年多到处“托底”的城投,今年在土拍市场比例大幅减少。克而瑞表示,虽然在三四线城市依旧只能靠城投支撑,但在核心22城市,城投拿地比例已经降至35%,为2022年以来最低,杭州、苏州、北京土拍几乎难见城投出现,甚至部分城市城投也参与了摇号。

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