境外债重组工作推进一年半，中国奥园（03883.HK）终于拿出了一套完整的重组方案。

7月2日晚，中国奥园公告称，已在6月30日与境外若干优先票据持有人组成的债权人小组就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议。该部分债权人所持有境外票据占未偿还本金额的约33.01%。

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中国奥园表示，将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具、14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。

具体来看，中国奥园全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited拟发行三支共计18亿美元新债务工具，2026年9月起开始还本，最后一支票据的到期日为2031年9月，票据现金利率为每年7.5%-8.8%；同时，中国奥园也拟发行一支规模为5亿美元的新债务工具，到期日为2031年9月，票据实物支付利率将为每年5.5%。

在普通股方面，中国奥园拟新发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转让给若干符合资格的债权人。

在无息强制可转换债券方面，中国奥园将于2028年9月强制转换为普通股分，该部分将占转换后公司已发行股本总额的29.9%。在永续债方面，相应的现金分配率自2031年9月起每年1%起，并根据永续债存续的年数向上调整。同时，根据相关条款，奥园可选择递延支付永续债的所有分配。

与融创、恒大等开发商一样，奥园的上述债务重组方案也采用了协议安排的模式。这也意味着，奥园的重组方案也需要获得出席相关债券会议的多数债权人批准，最低比例为75%，方案才算通过。

值得一提的是，强制可转换债及永续债发行后，预期将作为中国奥园的“权益”入账。由此，连同重组方案中的债转股部分，若相关方案完成，中国奥园的净资产将增加不低于36亿美元，资产负债率将显著下降。而截止目前，中国奥园的境外计息负债总额约为428.18亿元，境内计息负债总额约为662.32亿元。

制定出完整的重组方案是出险房企化解危机关键的一步，也是恢复到正常经营的第一步，中长期的“回血”才是最终完成自救的关键。

奥园也大致披露了手中所持有的资产情况。目前，中国奥园共拥有267个物业开发项目，总建面约3080万平方米；多个处于不同开发阶段的城市更新项目，总规划建面约3160万平方米；奥园在加拿大的2个房地产开发项目，资产净值约15.9亿元，目前已处于在售状态。此外，奥园还有45个投资物业项目等，包括零售商店、写字楼等，可提供租金收入；另有3处自有房产。

在房地产市场恢复正常，奥园可正常经营并能在项目层面获得新增融资、不再新获取项目、手中所有可售资源都可变现等诸多情况下，据奥园方面测算，在未来10年左右的时间里，开发项目预期产生累计无杠杆自由现金流总额约为643亿元；现有物业开发项目于未来十年左右偿还项目层面债务后产生的累计现金净额预计约为185亿元；同时，未来十年或更长时间内，该集团考虑根据市场情况和资产运营情况逐步出售部分境内及境外资产，出售所得款项净额（扣除抵押债务还款后）预计约为80亿元至138亿元。

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