住建部提房地产政策“三板斧”,释放需求该如何做?


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继24日政治局会议定调房地产之后,房地产利好声音不断。

“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施。”这是住房城乡建设部部长倪虹近日召开企业座谈会时提及的内容,倪虹表示,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求。

7月27日深夜,上述消息一经发布迅速引发广泛关注。易居研究院研究总监严跃进认为,此次住建部明确了政策“三把斧”,近期各地的房地产政策或将在这三个方向上持续发力。

对于首付比例,我国已有不少城市降至两成。贝壳研究院监测的信息显示,截至去年12月,已有近百城首套房商贷最低首付比例可至两成(含部分区域或部分银行执行),其中包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌、贵阳等省会城市。不过,依然有城市首套住房的比例高于三成,例如,北京市、上海市购买首套住房,普通住宅和非普通住宅商业贷款的首付比例分别为35%、40%。

贷款利率方面,在今年6月5年期以上LPR下降的带动下,我国房贷利率水平随之下降。贝壳研究院监测显示,2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%,二套主流房贷利率平均为4.81%,均较上月下降10BP,较去年同期分别回落45BP和25BP。

从城市级别来看,一线城市的房贷利率整体高于其他城市。贝壳研究院统计,7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%,二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%,三、四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%。

对于“认房不用认贷”,这是近期市场比较关注的政策要点,特别是一线城市,因为从各地实际操作看,一线城市“认房又认贷”政策过紧,即只要在全国有住房贷款记录,不管是否结清,再次购房,均认定为二套住房,这也导致购房者的认购成本过高。

中指研究院近日发布的研究报告指出,认房又认贷的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市,且个别城市二套首付比例较高,如北京、上海二套房的首付比例最低60%、50%(普宅),最高80%、70%(非普宅),严重限制了需要换房改善的购房群体。“换房需求同样是合理住房需求,政策应适时调整予以支持,优化认房又认贷政策(二套房认定标准)、降低首付比例,激活核心城市置换链条,活跃市场交易。”中指研究院表示。

改善性住房换购税费减免方面,去年9月,财政部、税务总局曾发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠,新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税。

另外,购房税收政策方面,7月25日,国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》,其中关于购房环节的税费优惠就有19条。尽管该指引的内容并非新政策,而是对既有政策的梳理,不过,也有观点认为,对于落实好既有政策来说,具有积极意义,另外财税政策或有进一步宽松的可能。

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