“低首付”盛行折射卖房难题:新房降价也难获成交

房子不好卖,即便降价也难拉动成交。

中指研究院数据显示,2023年7月,全国100个城市新建住宅平均价格为16177元/平方米,环比下跌0.01%,有45个城市新房价格环比下跌。但同时,7月楼市销售创下近五年同期新低,重点35城新房成交面积1396万平方米,环比-26.1%,同比-26.8%。


(资料图片仅供参考)

第一财经记者了解到,为尽可能吸引购房者,部分楼市低迷的城市如哈尔滨,市面上“低首付”等隐性操作仍然层出不穷,购房者虽可降低首付压力,但面临的各类交易风险同样不小。该市一地产从业者表示,除了少数改善楼盘,近两年当地新房价格在持续下跌。

值得注意的是,最近房地产政策利好风声不断,这让部分房企重拾了些许信心。有头部房企内部人士表示,对后续政策出台抱有期待,借着政策这股风,预计公司会推出更多促销政策。

楼盘频现“低首付”

盛夏炎炎,楼市却没感受到这股热浪,各大房企为卖房焦心不已。

华北一位房企人士谈到当下市场时称:“现在还没从一线听到什么好消息。”今年以来,楼市曾出现过一波小高潮,但随即在二季度消退。为了拉动销售和回款,房企使尽浑身解数,但最直接的还是降价卖房。“从直接降价、到各种返现活动,能想到的办法都用过了。”

在“冰城”哈尔滨,房企降价促销的力度便颇大。记者了解到,某头部房企在当地销售均价9800元/平方米的楼盘,最早开盘时卖12000元/平方米,去年楼盘价格一路下滑、年底更是价格低点,碰到清尾活动,个别户型销售价格会更低,当下楼盘价格整体低于三年前。

不仅是该楼盘,据龙江楼市统计,四月份以来,哈尔滨刚需盘受市场影响、销量下降,6月份更是几近腰斩;为此刚需盘纷纷“以价换量”,以特惠换取量的增长。比如,有项目总价51万起、最高优惠35万;有项目总价61万起,最高优惠27万,降价现象层出不穷。

当地一位地产从业者表示,哈尔滨楼盘降价情况比较分化,改善盘居多的区域情况还好,但整体市场冷清、购房者少的区域,现在仍然降得比较多,有楼盘前两个月卖80万的房子,现在也就70万左右。“这些区域相较于去年还是在跌,已经连续跌两三年了,大环境不是特别好。”

更有甚者,“低首付”被部分楼盘祭出江湖,成为吸引购房者的筹码。一项目昆仑时代中心的宣传海报显示,该楼盘位于东二环旁、临近地铁,首付两万起便可拥有5.1米大开间两室......

记者联系到项目中介了解到,所谓的“低首付”其实是“高评高贷”,即银行评估价格比真实交易价格高,从而实现贷更多的款、变相降低首付。“比如这套房房款70万,正常20%首付需要14万,如果按低首付操作,相当于把评估价提到82万,贷款额会多12万,首付仅需2万。”

“开发商那边全权操作,他们全部都很成熟了,去年办一年了。后期还贷相当于把首付钱加到贷款里,分摊到所有年份,每个月大概多几百块钱。”该中介人士称,“低首付”不合规,但是去年很多开发商都在做,今年渐渐变少了,目前市场上仍有几个项目在做,为了卖房用尽办法。

在重庆、柳州、惠州等许多城市,此前都有楼盘“低首付”、甚至“零首付”曝出。业内人士称,“低首付”会涉及阴阳合同、卖家配合控款、评估机构出具评估报告等环节,会吸引首付不足的购房者。但风险同样存在,如果银行查处并追究,贷款人可能会面临违约责任等情况。

降价也难拉动成交

“低首付”乱象背后,实则是房企无法忽视的卖房困境:降价也难拉动成交。

据天风证券统计,年中房企促销力度加强,销售均价环比下降,7月销售均价环比下降2.9%,相比6月份增加2.6个百分点,主要或因去库存压力下,房企促销力度及手段升级。

从全口径销售均价看,TOP10、TOP11-30、TOP100房企7月单月销售均价为17185元/平方米、15319元/平方米、17590元/平方米,同比分别-6.8%、-5.8%、+2.7%,环比变动分别为-6.7%、-16.1%、-2.9%。

TOP10房企中,除建发房产、滨江集团销售均价增加,其他房企环比表现均有下降;同比来看,建发房产、滨江集团同比增速为正,分别为建发20195元/平方米(同比+11.5%)、滨江集团45991元/平方米(同比+3.2%),其余房企销售均价单月同比均有下降。

即便如此,房企的销售业绩仍然十分惨淡。TOP20房企中,除越秀地产7月同比增加30.6%外,其余房企同比均下降,有11家房企降幅超过30%,旭辉集团降幅最大,同比-70.8%。典型非国企万科、龙湖、金地、新城7月单月销售分别同比-40%、-34%、-43%、-46%。

从城市角度看,当前新房价格能保持上涨的,也已经属于少数。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市的调查数据,2023年7月,全国100个城市新建住宅平均价格为16177元/平方米,环比下跌0.01%,跌幅与6月持平。从涨跌城市个数看,35个城市环比上涨,45个城市环比下跌,20个城市持平。

少数上涨的城市中,西安新建住宅价格环比上涨0.06%;成都、宁波新房价格环比均上涨0.05%;北京、杭州等32个城市新建住宅价格环比涨幅均在0.05%以内。泰州、宿迁等20个城市环比持平。

7月新建住宅价格环比下跌的45个城市中,哈尔滨、扬州环比跌幅较大,分别为0.48%和0.34%;长春、重庆等10个城市跌幅在0.1%-0.3%之间;郑州、威海等33个城市跌幅在0.1%以内。

同比来看,7月新建住宅同比上涨的城市数为18个,同比下跌的城市数为79个,哈尔滨、中山等6个城市跌幅均在2.0%-5.0%之间,其中哈尔滨跌幅最大,为4.83%;芜湖、株洲等14个城市跌幅均在1.0%-2.0%之间;桂林、威海等29个城市同比跌幅在0.5%-1.0%之间。

天风证券表示,7月进入传统的销售淡季,成交量连续三周下滑,最后一周成交量止跌。开发商供应疲软,市场去化节奏继续放缓,销售环比回落但下滑幅度符合预期。8月供应推货或有望回暖,但高基数下同比仍承压。中央政策积极表态后,月末一线城市如深圳二手房带看量环比已开始回暖。

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