万科2023年半年报:开发业务产品力持续提升,经营服务业务同比增涨11.9%

2023年,房地产行业经历疾风骤雨般变化,市场出现悲观情绪,行业信心低迷。在这一轮半年报集中发布节点,万科坚持一贯韧性,交出了一份健康稳健的半年报。


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根据万科发布的2023年半年报,上半年万科实现营业收入2008.9亿元,归属于上市公司股东的净利润98.7亿元。在行业环境变化之下,万科继续坚守安全底线,财务状况良好,经营性现金流连续14年为正;开发业务经营管理质量进一步加强,高品质项目的稳定量产能力提升,上半年已开项目整体投资兑现率达93%;经营服务业务保持双位数增长,全口径营业收入同比提升11.9%。

业内人士分析称,随着越来越多曾经快速扩张的房企陷入危机,行业发展模式面临全方位重构,对于房企的衡量标准也在重新定义——以增长论英雄的时代走到尽头,市场远超预期的深度调整、房屋居住属性的回归、城市和客户需求的多样化,决定了企业的抗风险能力、产品能力和开发运营服务的综合能力,才是新时期的核心竞争力。

财务安全体现企业韧性

行业环境的下行,万科的利润也不可避免有所下滑。上半年万科实现净利润98.7亿元,同比下降19.4%。从半年报数据来看,下滑的原因,主要是由于开发业务结算规模和利润率的下降。事实上,受过去两年市场波动影响,楼市销售持续遇冷,全国多地房价出现调整,万科境内开发业务上半年结算收入下降了4.5%,税前结算毛利率也同比下降了1.6个百分点。万科总裁祝九胜在6月股东大会上也曾坦言,由于市场的严峻性超出预期,短期内利润受到影响。

万科依然保持了一贯的健康财务状况和难能可贵的安全韧性。作为业内稳健经营的代表,万科始终保持着安全健康的现金流状态,经营性现金流连续14年为正。在近两年房地产市场信心脆弱的环境下,万科是为数不多依然还能完全依靠自身信用在公开市场融资的企业,从去年至今,万科境内累计发行信用债396亿,居行业第一梯队。同时,万科的债务结构进一步优化,短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点,持有货币资金1221.8亿元,对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。健康的财务状况也让万科获得评级机构认可,国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

另外,稳健的财务状况,也让万科无须急于开展股权融资。万科公告称,公司在定增预案披露后,积极推进各项相关工作,并得到监管部门鼎力支持,但基于当前公司A股股价处于低位,经审慎分析,并充分听取投资者意见,公司决定终止此前的A股定增计划。市场人士分析,今年以来,政策层面持续加大对地产行业的支持,但受市场环境影响,地产板块整体估值仍处于历史低点,A股地产指数上半年一度下跌近20%,此时增发股票,尽管大股东支持,对于其他现有股东特别是中小股东而言也难免造成摊薄影响,对股价也会造成进一步的下行压力。在此情况下,终止增发显然是对股东相对有利的选择。

超过9.2万套住宅的平稳交付

2023年上半年,万科开发业务实现合同销售面积1297万平方米,销售金额2039.4亿元,销售回款和销售金额总量相当,继续保持了一贯的高回款效率。

行业由规模扩张转向高质量发展,产品力是未来企业最关键的竞争力之一,万科持续推动产品系列化和标准化,提升高品质项目的稳定量产能力。通过强化产品线建设,万科加快了成熟稳定产品模型的推广应用,以“拾系”产品为例,目前已在宁波、南京、苏州、合肥等多个城市落地应用,其中合肥“朗拾”实现取证去化率100%,苏州“朗拾”首开239套全部售罄,现金流9个月回正。为给客户交付更满意的房屋,万科也在持续优化交付过程的服务,上半年在53个城市组织了9939场质量共建,邀请了5.8万户客户走进工地,参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的查验,并在交付阶段推进房产证的办理提效,83个项目的客户在收房现场拿到房产证,进一步巩固了消费者对万科的信赖,截至6月底,万科共计实现了超过9.2万套住宅的平稳交付。

与此同时,万科进一步改善开发业务经营管理水平,投资质量提升,存货去化加速,上半年已开项目整体投资兑现率达93%,年初库存去化率同比提升8个百分点。今年以来,万科坚持高质量投资,聚焦市场和客户基数好、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目,累计获取新项目32个,项目总地价718.6亿元,投资金额中,一二线城市占比100%。投资质量的提升和库存去化的加快,也推动了万科开发业务结构和质量的转好。

经营服务业务瞄向未来

房地产进入新时期,城市发展和客户需求的变化,使行业无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段,开发、经营、服务并重是必然趋势。拥有业内超全转型赛道布局的万科,在巩固提升开发业务能力的同时,经营服务业务2023年上半年也保持了良好的增长态势,实现全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。

万物云实现营业收入161.1亿元,同比增长12.2%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现双位数增长,同时蝶城战略进一步推进,上半年蝶城内新增在管项目个数188个,并推进150个蝶城供应链改造,覆盖超过1000个住宅项目。受益于蝶城供应链改造,万物云基础住宅物业服务毛利率提升4个百分点。

物流业务综合实力稳居行业第一梯队。万纬物流上半年实现营收19.5亿元,同比增长17.0%,其中冷链业务取得快速发展,营收同比增长30.3%。万纬继续保持着行业领先的出租率,高标库稳定期出租率为85%,冷链稳定期使用率为79%。

长租业务继续在规模和效率上保持行业领先。万科泊寓上半年租实现营收16.4亿元,同比增长10.6%。业务布局全国34个城市,共运营管理租赁住房22.5万间,累计开业17.39万间,出租率达到95.9%。同时,泊寓积极响应国家纳保政策,截至报告期末,在北京、天津、深圳等19个城市,为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务。

商业业务方面,上半年营收43亿元,同比增长7.3%,其中印力管理的商业项目整体出租率进一步提升至94.7%,销售额同比增长28%。截至上半年,万科商业业务累计开业203个商业项目,公司内资源协同整合取得较大进展,年初地产区域BG委托印力管理的34个项目,上半年销售额同比提升29%。

未来,随着行业转向新发展模式,市场对经营性不动产的认知将逐步改变,经营服务业务创造稳定现金流的优势也将开始显现。未来,伴随物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金等推进,经营性不动产逐步实现“投融建管退”闭环,万科经营服务业务的发展也有望进一步提速,为公司的长期价值增长提供新的来源。

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