地产融资“第三支箭”再迎新突破，A股地产板块高开。

2月21日，A股开盘地产股集体走强，光大嘉宝（600622.SH）涨停，三湘印象（000863.SZ）、世荣兆业（002016.SZ）、中交地产（000736.SZ）、信达地产（600657.SH.SZ）跟涨。

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煤炭、钢铁等资源股涨幅居前，河钢资源（000923.SZ）涨超7%，山西焦煤（000983.SZ）涨3.85%。

消息面上，2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点。此次试点将发挥私募基金优势，推动房企降负债、降杠杆，补充流动性，优化资产负债表，促进房地产市场盘活存量。

期货市场上，黑色系品种普涨，铁矿石期货主力合约延续夜盘涨势继续上探，最高触及918元/吨，刷新近8个月薪高。螺纹钢、焦煤、焦炭期货主力合约跟张。

中信证券认为，私募基金规范化参与房地产市场，将为优质房企带来新一轮的发展助力。中期而言，不动产私募投资基金有望与公募REITs一起推动房地产的现代化，建设“投融管退”的通路。且行业不仅有周期性复苏，更有趋势性变化，积极看待地产板块投资价值。

据了解，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。

由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。对此，证监会在管理人条件、投资者门槛、融资杠杆方面都有明确规定。

具体在投资者方面，证监会考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力。要求试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

“新政策使得私募基金的投资方向更加多元化，但在传统住宅领域主要是指存量住宅市场”，易居研究院研究总监严跃进对第一财经分析称，此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用，即获得了新的资金支持。

此外，基金业协会20日晚间发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（下称“指引”），对更多细节予以明确。根据指引，符合要求的私募股权基金管理人可以设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

中信证券观点认为，不动产私募投资基金试点仍需要时间，当前也具备一定的门槛，需要循序渐进，短期不宜高估其对房地产开发投资资金来源的影响。不动产私募投资基金和REITs的主体存在差异，即REITs的运营主体要求为公募基金，未来两个产品可能存在对接上的挑战。

关键词： 不动产私募投资基金