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2023年第二季度，北京、天津、廊坊三地高标仓空置率分别达到15%、30.2%和50.2%。较大的新增体量引发市场担忧：市场整体将长期供需失衡和租金下行？

世邦魏理仕近日发布专题报告《京津廊仓储物流市场：解构供需的区位差异》（下称《报告》）显示，自2020年以来，京津廊高标仓存量进入加速增长期，2022年新增供应量达260万平方米，对应当年存量扩容增速高达28%；2023-2025年年均新增供应预计保持在210万平方米。

图表来源：世邦魏理仕

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示，如果将北京、天津和廊坊作为一个整体市场来看，未来半年，仓储物流领域出现空置率继续上涨是大概率事件。但具体到子市场层面来看，新增供应都集中在少数区域，比如北京市场新增供应就集中在大兴空港和平谷这两个区域，其他区域几乎没有什么新增供应。

“北京的仓储物流地产市场的空置率在15%左右，是一个非常健康的状态，只有个别新增供应集中的子市场空置压力会比较大。而天津和廊坊市场还有较多新增空置需要消化。”孙祖天说。

在去化压力方面，细分至每个子市场，从现有空置面积和未来供应（截至2025年底）来看，宝坻、廊坊临空经济区、大兴空港区、固安、平谷马坊、安次高新区等区域的去化压力较大。

图表来源：世邦魏理仕

待去化面积最少的六个子市场均位于北京，其中，马驹桥和大兴京南自成规模，北京经开区、通州与马驹桥协同，这些子市场的去化压力最小；而顺义其他子市场的未来供应可有力补充顺义空港，加强两区整体的规模优势。

从需求来看，第三方物流、电商、批发零售、制造业、冷链是京津廊高标仓需求的主要来源行业。电商和批发零售仓储都具有需求面积较大、周转率和时效要求高等特点，需综合考量与重点消费市场距离、交通便捷度、物业品质和可选度、租金水平等条件，位于北京外围及环京子市场因性价比优势而成为首选。此外，天津本地消费市场也对其近郊子市场需求形成支撑。

《报告》认为，冷链租户对交通便捷性、物业配电、环保、安全和定制要求都高于其他类型租户。由于北京核心区域选择空间极为有限，北京外围及环京子市场因距离适中而高品质物业可选度更大，逐渐成为冷链租户首选。作为北方重要的消费市场、生鲜和医药进口的口岸和集散中心，天津对冷链城配仓、港口仓和区域分拨需求都具有重要意义。

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