全球热议:SOHO中国股价下跌背后:17亿税款滞纳、5968万借款违约

3月24日,港股内房股一片飘绿,其中SOHO中国跌幅一度达11%,截至发稿报1.33港元,跌幅8.28%。股价异动前一日,该公司刚刚发布2022年业绩,并披露了一些债务违约事项。

据SOHO中国23日深夜所发公告,去年该公司实现营业收入约17.75亿元,同比增长约1.9%;毛利约14.38亿元,同比增长约2.7%;年度毛利率约为81%,2021年度约为80%。

权益股东应占净利方面,2022年SOHO中国由亏转盈,权益股东应占净利润约0.61亿元,2021年净亏损金额约1.31亿元,董事会决议不派发末期股息。


(资料图片仅供参考)

与其他传统房企不同,SOHO中国的营业收入主要来自租金收入、以及少部分物业销售收入,2022年其租金收入约为17.45亿元,出售物业收入0.3亿元,没有发生其他房企那样的大额亏损。

不过,SOHO中国的收租生意也不太好做。目前,该公司的主要投资物业项目有9个,包括前门大街项目、光华路SOHO2、望京SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、银河SOHO以及丽泽SOHO。

受新冠疫情反复及市场情绪影响,北京及上海办公楼租赁市场承压,截至2022年12月31日,SOHO中国投资物业平均出租率下降至约76%。

值得注意的是,这份报告最让投资者诧异的,不是其业务数据、或者出租率降低,而是新披露的债务违约问题。

报告显示,2022年12月,SOHO中国因逾期支付总额为5968.2万元的借款本金出现违约,该借款及其剩余原定2023年12月31日之后到期偿还借款的余额为6.68亿元,可能会被银行要求立即偿还。

上述违约事项,亦会触发SOHO中国若干其它银行借款65.51亿元出现交叉违约。2023年3月20日,SOHO中国与相关银行签署补充协议,将违约借款的偿还展期到2023年6月30日,前述违约和交叉违约因此得到解决。

此外,SOHO中国的一家子公司——北京望京公司,2022年8月收到税务机关的税项缴纳通知,要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的土地增值税17.33亿元,其中1000万元的土地增值税已被支付,期末尚有18.51亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

土地增值税的滞纳,导致北京望京公司合计23.81亿元的银行借款本金及利息出现交叉违约,当地税务机关可能采取其他强制措施,包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业、处以罚款等。

SOHO中国表示,上述状况可能对持续经营业务构成影响,管理层已经或将采取下述措施,以减轻流动性压力:

1,SOHO中国已与包括现有主要贷款人在内的若干金融机构积极沟通,协商现有借款的重组或新增融资。

2,持续说服违约借款和交叉违约借款的人,不对SOHO中国采取任何行动,以要求其立即偿还有关借贷的本金及利息。目前相关贷款人无意对公司采取任何行动,要求立即还款。

3,SOHO中国已制定计划,并将继续采取措施出售若干商业物业。

4,SOHO中国将持续与当地税务机关协商,并沟通一致税款及相关滞纳金的缴纳计划,避免由于土地增值税的滞纳产生进一步负面影响。

5,SOHO中国将继续采取积极措施控制行政成本及节约资本开支,以提升经营性现金流。

董事会表示,考虑上述计划及措施后,SOHO中国在2022年12月31日起计12个月内,将有充足营运资金拨付其营运及到期财务责任。如果未能实现上述计划及措施,可能会调减资产的账面价值至可收回金额,进一步计提减值拨备。

截至2022年12月31日,SOHO中国净资产负债率约为43%,平均借贷成本约4.7%;期末总借贷共计约161.85亿元,约158.27亿元的借贷以其投资物业作为抵押,非受限现金及现金等价物为3.46亿元。

对SOHO中国的上述债务及资金情况,核数师罗兵咸永道称,没有就SOHO中国的的综合财务报表发表意见,因相关债务违约及税款问题,存在重大不确定事项,可能对持续经营构成重大疑问。在所有其他方面,核数师认为综合财务报表已遵照香港《公司条例》的披露规定妥为拟备。

不过,SOHO中国对未来发展仍存乐观,在过去一年,该公司完成了11.8万平方米的新签面积、以及9.5万平方米的续租与扩租。“充满期待的2023年已经开启,我们对前景依然保持乐观,并深信有能力应对外部经济环境的挑战。”该集团表示。

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